炒完房价却不让炒租金,租金真的能被管住吗?

作者: 微淼 微淼商学院

先来看一下租金水平:90平方米三居室的月租金为1.5万元至1.8万元,如果一次性签订10年的租期合同,租金180万元起。

万科的自持租赁项目翡翠书院一公布月租金,就吓坏了很多小伙伴。其实中国的小伙伴心理素质是很好的,这主要是得益于房价上涨的培养。关于房价上涨的速度我们都是亲身经历的。比如某北京房产卖家报728万,买家砍价4个小时,最后745万成交。

但是当心理素质良好的小伙伴,遇到万科翡翠书院的月租金时还是被吓到了。因为旁边90平方的住房月租金才5000左右呢。万科这是逼白领们露宿街头吗?

万科的高租金被认为是打劫广大劳动人民。于是人民日报发声了“房子是用来住的,不是用来炒的。新房、二手房如此,租房市场也是如此。”知道了官方的立场之后,很多小伙伴的内心稍稍平静了一些。但是万科心里不能平静了,万科心理委屈啊。万科说:“我这又不是给中产准备的。我这是给精英准备的。更重要的是这个项目总投资160亿元,即便是这个租金,满租的情况下,目前的项目回报率也只有2%,说我们"打劫”确实不合适。”

万科说的好像也很有道理。万科毕竟是企业,不能学雷锋,只干活不要钱吧。即使万科不赚钱,在保本的情况下,月租金也不会低于1万元。这个租金水平对于广大白领们也还是天价。

那么万科月租金15000元的水平到底高不高呢?

答案是即高又低。

这是什么“太极”答案呢?!下面我们来看一下为什么我会这样说。相对于北京白领的平均工资水平,万科的月租金不止是贵,简直是死贵!在任何一个文明的国度里,一个家庭在住房上的支出都不应该高于家庭收入的30%。在住房(合理居住面积)上支出超过30%的部分,就是赤裸裸的抢劫。从这个角度来看,说万科抢劫一点也不过分。只是万科抢来的大部分钱并没有真正装进自己的口袋。

相对于万科翡翠书院对标的房价,万科收的租金又是很便宜的,便宜到白菜价。翡翠书院同等小区的房价在10万元/平方米之上。按10万元计算,翡翠书院90平方的房子市场价900万。即使月租金1.5万,年租金18万,年租金回报率仅为2%。2%的租金回报率高吗?

我们来看一下其他国际大都市的租金水平。

东京的租金回报率大概6%左右;纽约的租金回报率大概5%左右;伦敦的租金回报率大概4%左右。在东京租一个同样价格的房子,月租金要4.5万;在纽约租一个同样价格的房子,月租金要3.75万;在伦敦租一个同样价格的房子,月租金要3万。

经过比较以后我们发现翡翠书院的租金水平真是低啊,万科真是良心企业啊。

为什么翡翠书院的租金水平即高又低呢?问题出在哪里了?

其实问题不在万科,而在于有中国特色的房地产市场。在中国的房地产市场上高房价的最大受益者是地方政府。房价的70%左右以土地出让金和税费的形式被政府拿走了。房企只获得了房价的30%左右。既然地方政府是高房价的最大受益者,地方政府自然有足够的动力让房价上涨。从主观意愿上来讲,地方政府希望房价越高越好。这也是过去10多年房价持续大涨的深层次原因。但是当房价上涨到威胁国家利益(金融安全、社会稳定)的时候,中央政府就要出手干预了。于是就有了“房子是用来住的,不是用来炒的”这个定位。有了这个定位以后,房价再想继续涨是不太可能的啦,因为再继续涨就威胁到国家利益了。当然房价大跌也不符合国家利益。因为银行贷款中大约有20%-30%给了房地产。另外房价大跌,地方政府收入大减,必定会大幅增加地方债,这同样威胁金融安全,不符合国家利益。于是我们看到了房地产市场的限购、限卖、限贷等政策。目的就是把房地产市场冻结,既不让它涨也不让它跌。这样不就符合国家利益了吗?原来关于房地产这手牌,还是可以这样打的!不顶礼膜拜都不行啊!

到现在为止,关于房价,站在最大受益者的角度来看,一切都是那么的完美。地方政府获得了大量土地金和税费,房企获得了大量利润,前些年的买房者获得了不菲的账面收益。好像都是受益者,皆大欢喜。唯有租房者的利益受损了。但是好在房租上涨相对缓慢,租房者还可以忍受。

如果租金在未来一直维持在现在的水平,想必中国的房地产市场多年之后一定会成为经济史上的神话。

但是泡沫终究是泡沫,泡沫只有两种结局:一是破掉,二是内部充实,不再是泡沫。

目前政府选择了不让房价泡沫破掉,那就只能接受房子的内在价值提高了。当房子的内在价值提高到和房价匹配的程度,房价就没有泡沫了。目前的房价自然就是合理的了。

那么房子的内在价值是由什么决定的呢?当然是房子在未来产生的物业收入净额(NOI)。把未来房子能产生的物业收入净额折现到今天,得到的金额就是房子的内在价值。这里强调一下房子的内在价值是由其物业收入净额决定的,而不是由其房租决定的。物业收入净额等于物业的租金总收入减去与物业本身直接相关的各种运营费用。物业收入净额=租金总收入-(与租金收入相关的各种税+房产税+保险费+物业费等)。

很多投资者拿国际通用的租售比来分析中国的房价是非常不准确的,因为美国住房产生的物业收入净额大概只有房租的60%左右,而中国的住房产生的物业收入净额却有房租的90%左右。用国际通用的租售比来判断国内的房价会低估中国住房的内在价值,高估泡沫程度。

以目前的房价水平,租金水平达到什么程度房价才是没有泡沫的呢?我们把10年期国债收益率看作无风险收益率。这个数字我们取3.5%。目前北京住房的年物业收入净额与房价的比率大概只有1.5%左右。这就意味着未来租金水平要上涨100%-150%相对于目前的房价来说才是合理的。

在房地产市场,要么房价向租金回归,要么是租金向房价靠拢。短期内通过行政手段或许能阻止两者的回归,但是长期是做不到的。既然政府锁定了房价,不让房价向租金回归。那么政府又怎么能阻止的了房租的上涨呢?人民日报的一篇文章肯定是做不到的。

不过我倒是很期待,看看政府能拿出什么有效措施来阻止房租的上涨。

看到这里租房的小伙伴是不是要心痛了。有没有一种想和房东签10年合约的冲动?看来万科同意最长签10年的合约真的是挺为租客的利益着想的。

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