新兴国家的房价会像土耳其一样暴跌吗？
房地产早已成为土耳其的支柱产业。就在土耳其人对购房持观望态度之际，海外投资者却加快了步伐。
“今年第二季度，我们向土耳其的购房者卖了75套，而去年这个时候，我们卖了109套”，前两天，土耳其房产中介商Property Turkey的创办人以及总经理德金·卡梅隆（Deggin Cameron）向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者说道。
上周五（8月10日）土耳其货币里拉崩盘，盘中刷新历史低点至6.6，日内跌幅一度达到20%。尽管本周里拉有了小幅回升，但是自今年以来，里拉兑美元已经暴跌了54%。伴随着里拉的大跌，一向被视作土耳其支柱产业的房地产近几个月也遇上了淡市。
“由于土耳其经济显著的美元化和进口驱动，美元和欧元的快速上涨通常会对土耳其家庭的消费以及投资行为产生心理影响，这些家庭宁愿延迟大笔的支出。他们更愿意考虑硬通货存款账户，黄金等高收益投资代替房地产，”伊斯坦布尔大学金融学院教授阿里·赫普森（Ali Hepsen）向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者解释称。
里拉贬值利率高企
爱买房的土耳其人静观其变
“在过去的两个月里，土耳其的房价平均已经下降30%。今年以来，房价已经降了近60%”，德金·卡梅隆告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，他创办的Property Turkey已经从事土耳其房产业有14年的时间。
房地产早已成为土耳其的支柱产业。“当比较建筑业和国内生产总值（GDP）的增长率时，可以观察到在2018年第一季度，建筑业的增长率为6.9％，非常接近7.4％的GDP增长率”，赫普森教授称。
当记者向赫普森教授以及卡梅隆问起土耳其人是更愿意买房还是租房时，他们一致表达了土耳其人对于买房的青睐。另一家总部位于英国的土耳其房产中介商Armaya International的发言人更是向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示：“对于土耳其人来说，投资房产是他们的第一选择，其中主要买家是中等收入者。”
记者查阅土耳其统计局数据发现，在今年2月~4月，房屋销量较去年同期都有所下滑。其中，3月降幅最大，房屋销量同比下滑14%，共计售出110905套。
除了Property Turkey外，房产中介Armaya International同样遇到了销量下滑的情况。“2018年第二季度，我们向土耳其人卖了60套房屋，低于去年同期，”Armaya International告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者。
那么，一向爱买房的土耳其人，近段时间为何购房意愿不再那么强烈了？答案显而易见。
“随着土耳其里拉的贬值，抵押贷款利率的上升，这可能会对他们购买房产的愿望产生负面影响。如果抵押贷款利率仍维持在现有水平，那未来几年可能租房比买房更有优势”，赫普森教授向记者解释道。
今年6月，面对不断贬值的里拉，土耳其央行为了稳住里拉下滑的趋势，维持国内物价的稳定，曾宣布将其政策利率上调125个基点，目前达到了17.75％。
另一方面，卡梅隆向记者表示，土耳其人此时的观望态度还透露出他们的另一担忧，“如果整体经济放缓，房价回升可能会缓慢，这意味着资本增长缓慢”。但他也提及，土耳其人正在等待货币稳定，一旦货币稳定，他们将重返市场。
趁里拉大贬值
外国人加快购房步伐
就在土耳其人对购房持观望态度之际，海外投资者却加快了他们的步伐。
“土耳其里拉的贬值使得购买房产对外国人更加有利。另外，与其他国家的市场相比，土耳其的房价仍然处于较低水平”，赫普森教授向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示。
“土耳其的房价平均在30万里拉一套（约合人民币34万元），但是在土耳其最大的城市伊斯坦布尔，平均房价大约在60万里拉一套（约合人民币70万元）”，奥尔汉·瓦坦达斯（Orhan Vatandas）在接受每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者采访时表示，瓦坦达斯是土耳其房地产大数据提供商REIDIN数据部的主管。
今年以来，美元兑土耳其里拉已经大涨超过50%，这意味着一套价值60万里拉的房屋，在年初外国投资者需要支付近16万美元才能购买，而现在，只需要约10万美元。“目前，美元能够以不错的汇率兑换到土耳其里拉，这为出口以及购买房产创造了良机。因为这一点，意向购买土耳其房产的问询也增多了，用里拉标价的房子，用美元支付可能收获甚至高达40%的收益，”Armaya International的发言人向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者说道。
土耳其统计局数据显示，今年以来，土耳其房地产对外国人的房屋销量每个月同比都有所上升，其中7月同比涨幅最大，增长了65.6％，共售出2858套。其中，外国人在土耳其购置房产首选伊斯坦布尔，销量排名第一，共售出956套。伊拉克公民7月在土耳其购买了584套房屋，其次是伊朗321套，沙特阿拉伯211套，俄罗斯173套，科威特171套。
微淼点评：土耳其的房价暴跌很有代表性，土耳其房价暴跌开启了一种房价暴跌的新模式。这种新模式将是未来5年新兴国家房价暴跌的普遍模式。我们在未来5年将会看到一些国家轮番上演这种房价暴跌模式。土耳其房价暴跌模式和1991年日本房价暴跌，2008年美国房价暴跌模式有很大的不同。日本和美国是在本国泡沫严重的时候，主动加息。在本国货币稳定或强势的情况下主动刺破了泡沫，导致房价暴跌。这种情况下日本人和美国人的损失主要来自房地产。持有货币的人并不会有损失。土耳其房价暴跌模式不同的是，在里拉汇率暴跌的情况下，土耳其被动大幅加息，导致房价暴跌。这种房价暴跌更具杀伤力。土耳其人的损失来自房价和汇率的双重损失。可以说无论有没有买房的人都面临巨大的损失。只是买房的人损失会更大。
在房价暴跌方面土耳其是新模式的先行者，具有里程碑式的意义。但是土耳其的意义能被多少人借鉴就不得而知了。毕竟那么多人依然活在幻象里，不感到疼是不会醒的。
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